Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Haftung als Eigentümer und Vermieter

Objekt und Nutzung bestimmen, welcher Vertrag gefragt ist

Am Anfang steht eine einfache Frage: Welche Immobilie gehört Ihnen und wie wird sie genutzt? Ein selbst bewohntes Einfamilienhaus, ein vermietetes Mehrfamilienhaus und eine Eigentumswohnung in einer Gemeinschaft führen zu unterschiedlichen Verträgen. Ob Sie für einen Unfall auf dem Grundstück tatsächlich haften, hängt vom Einzelfall ab. Diese Frage prüft der Versicherer, und er leistet nur für die Objekte, Rollen und Risiken, die im Vertrag stehen.

Diese Punkte sollten Sie prüfen

Jedes Objekt mit Anschrift auflisten und notieren, ob es selbst bewohnt, vermietet oder gemischt genutzt wird
Festhalten, wem das Objekt gehört und wer als Vermieter auftritt: Sie allein, Miteigentümer, eine Gemeinschaft oder eine Gesellschaft
Flächen erfassen, auf denen sich andere bewegen: Zugänge, Treppen, Stellplätze, Garten und Gehweg vor dem Grundstück
Gewerbliche Einheiten, Leerstand und geplante Umbauten gesondert vermerken
Bestehende Privathaftpflicht, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und den Vertrag der Eigentümergemeinschaft mit Versicherungsschein zusammenlegen
Nachlesen, welche Objekte und Rollen der Versicherungsschein ausdrücklich nennt

Welcher Vertrag für welches Objekt?

Die Bezeichnung „Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ sagt noch nicht, welche Immobilien versichert sind. Maßgeblich ist, welche Objekte und welche Rollen Ihr Versicherungsschein nennt. Die Tabelle zeigt drei häufige Ausgangslagen.

Drei Ausgangslagen für Eigentümer
Ihre Situation	Was Sie im bestehenden Vertrag prüfen
Selbst bewohntes Haus, eventuell mit einer mitvermieteten Einliegerwohnung	Prüfen Sie, ob Ihre Privathaftpflicht das selbst bewohnte Haus mit Grundstück erfasst und ob die Bedingungen die Vermietung einer Wohnung im selben Haus einschließen. Fehlt die Vermieterrolle, klären Sie, wie sie abgesichert werden kann.
Separat vermietetes Haus, das Sie nicht selbst bewohnen	Ein solches Objekt ist in der Privathaftpflicht nicht automatisch enthalten. Prüfen Sie, ob ein eigener Vertrag für Haus- und Grundbesitz besteht und dieses Grundstück nennt.
Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)	Für das gemeinschaftliche Eigentum kann die Gemeinschaft einen eigenen Vertrag haben. Welche Flächen und Risiken er umfasst, zeigen die Unterlagen der Verwaltung. Vermieten Sie Ihre Wohnung, prüfen Sie zusätzlich, ob Ihre Haftpflicht das Sondereigentum und Ihre Rolle als Vermieter erfasst.

Für Wohnungseigentümer nennt § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zwei verschiedene Dinge als Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung: die Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und eine angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Ob und in welchem Umfang ein solcher Vertrag besteht, ergibt sich aus den Unterlagen Ihrer Gemeinschaft. Klären Sie das, bevor Sie einen eigenen Vertrag ergänzen. So vermeiden Sie Lücken und unnötige Überschneidungen.

Liegt im Haus auch ein Laden, eine Praxis oder ein Büro, oder nutzen Sie Flächen selbst gewerblich, ist eine gesonderte Vertragsprüfung nötig. Geben Sie die Nutzung vollständig an und lassen Sie sich bestätigen, wie der Vertrag sie behandelt.

Was die Haftpflicht für Haus und Grundstück leistet

Eine Haftpflichtversicherung hat zwei Aufgaben. Sie prüft, ob ein gegen Sie erhobener Anspruch begründet ist. Unbegründete Forderungen wehrt sie ab, begründete erfüllt sie, jeweils im Rahmen der vereinbarten Deckung. Versicherungssumme, Selbstbeteiligung und Ausschlüsse können begrenzen, was der Versicherer übernimmt.

Der Versicherungsverband GDV veröffentlicht unverbindliche Musterbedingungen für die private Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie zeigen beispielhaft, wie solche Verträge aufgebaut sind. Welche Leistungen Sie tatsächlich erhalten, bestimmen allein Ihr Versicherungsschein und die dort vereinbarten Bedingungen.

Zwei Beispiele: fremder Anspruch oder eigener Schaden?

Beispiel: Eine Besucherin stürzt auf dem Weg zum Hauseingang

Angenommen, der Zugang zu einem vermieteten Haus ist glatt. Eine Besucherin stürzt und verlangt Ersatz für Behandlungskosten und Schmerzensgeld. Zuerst ist zu klären, ob Sie als Eigentümer überhaupt haften und ob dieses Grundstück und Ihre Rolle im Vertrag erfasst sind. Melden Sie den Vorfall Ihrem Versicherer und leiten Sie Schreiben weiter, statt selbst eine Zahlung zuzusagen. Notieren Sie auch, wer für den Winterdienst zuständig war.

Beispiel: Ein Sturm beschädigt das Dach des eigenen Hauses

Angenommen, ein Sturm deckt Teile des Daches ab. Das ist ein Schaden am eigenen Gebäude. Hier ist nicht die Haftpflicht gefragt, sondern die Wohngebäudeversicherung, soweit Sturm als Gefahr vereinbart ist und die Voraussetzungen erfüllt sind. Beschädigen herabfallende Ziegel zusätzlich das Auto eines Nachbarn, kann für dessen Anspruch eine Haftpflichtfrage hinzukommen.

Haftpflicht, Wohngebäudeversicherung oder Vermieterrechtsschutz?

Bei einer Immobilie treffen oft mehrere Verträge aufeinander. Die Frage „Wer verlangt was von wem?“ hilft bei der Zuordnung.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Eine andere Person verlangt von Ihnen Schadenersatz wegen eines Schadens, der mit Ihrem Gebäude oder Grundstück zusammenhängt.
Wohngebäudeversicherung: Ihr eigenes Gebäude wird durch eine vereinbarte Gefahr beschädigt, etwa durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm.
Vermieterrechtsschutz: Sie streiten mit Mietern, zum Beispiel über Miete oder Kündigung. Der Vertrag kann vereinbarte Rechtskosten tragen, nicht die streitige Forderung selbst.

Ein einziges Ereignis kann mehrere dieser Fragen auslösen. Prüfen Sie dann jeden Vertrag für sich. Eine Übersicht über alle drei Bereiche gibt der Einstieg für Vermieter und Immobilien.

Häufige Fragen zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Reicht meine Privathaftpflicht für eine vermietete Wohnung?

Das hängt von den Bedingungen ab. Manche Verträge schließen die Vermietung einer Einliegerwohnung oder einzelner Wohnungen ein, andere nicht. Lesen Sie die Regelungen zu Vermietung und Haus- und Grundbesitz und lassen Sie sich die betroffene Einheit bei Bedarf schriftlich bestätigen.

Ich besitze eine Eigentumswohnung. Brauche ich eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Fragen Sie zuerst bei der Verwaltung nach, welchen Vertrag die Gemeinschaft hat und welche Flächen er erfasst. Für Ihr Sondereigentum und eine eventuelle Vermietung prüfen Sie Ihre eigene Haftpflicht. Erst danach lässt sich beurteilen, ob noch etwas fehlt.

Ersetzt die Haftpflicht Schäden an meinem eigenen Haus?

Nein. Sie betrifft Ansprüche anderer gegen Sie. Schäden am eigenen Gebäude durch vereinbarte Gefahren gehören in die Wohngebäudeversicherung.

Hinweise zu bestehenden Verträgen und Schäden

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Quellen und weiterführende Grundlagen

Die verlinkten Grundlagen ergänzen diesen eigenständig formulierten Überblick. Sie ersetzen keine Bedingungen eines konkreten Tarifs. So entstehen diese Informationen.